• Vorzeitige Ablösung der Festhypothek

Vorzeitige Ablösung der Festhypothek

13.01.2022 Simona Matthias, Steuerberaterin, BDO AG

Verschiedenste Situationen können zu einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek führen. Diese steht häufig im Zusammenhang mit hohen Kosten. Können diese Auslagen auch steuerrechtlich in Abzug gebracht werden?

Bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek entstehen für die Kreditgeber Zinsverluste. Die Bank oder auch der Kreditgeber stimmen einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek nur dann zu, wenn der dadurch entstehende Schaden mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird.

Vorfälligkeitsentschädigungen können in verschiedensten Situationen anfallen. Die häufigsten zwei Gründe sind der Verkauf einer Liegenschaft oder eine Vertragsoptimierung.

Abzug für bezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen?

Bislang war die Abzugsfähigkeit oder auch die Wertung der Abzugsfähigkeit in der Praxis vielfach umstritten und wurde durch die Kantone differenziert beurteilt.

Gestützt auf eine Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 28. April 2017 sowie einem Bundesgerichtsurteil vom 03. April 2017 (2C_1165/2014, 2C_1148/2015) erfolgt nun eine einheitliche Regelung der Beurteilung, ob eine Abzugsfähigkeit gegeben ist oder nicht. Ebenfalls wird auch klar festgehalten, welche Auslagen bei der Einkommenssteuer als Schuldzinsen abzugsfähig sind, welche Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten und welche Kosten als Lebenshaltungskosten zu werten sind.

Ebenfalls wird festgehalten, dass eine doppelte Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommenssteuer bereits gemäss bisheriger Rechtsprechung in jedem Fall ausgeschlossen ist.

In der Regel kann der Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung einer der drei nachfolgenden Situationen untergeordnet werden:

1. Vertragsoptimierung beim gleichen Kreditgeber

Bei einer Vertragsoptimierung, bei welcher der Kreditgeber nach der Optimierung noch identisch ist, können Sie die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigungen unter den Schuldzinsen in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Als Schuldzinsen gelten diese Kosten deshalb, weil das bestehende Schuldverhältnis nicht beendet oder abgelöst, sondern lediglich angepasst wurde. In der Regel ist dies der Fall, wenn der Kreditnehmer lediglich vom aktuellen Zinssatz profitieren möchte und nicht von den Konditionen eines anderen Kreditgebers.

Beispiel zum Verständnis Sie sind Eigentümer einer Liegenschaft und haben vor 5 Jahren eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen. Aufgrund der aktuell sehr tiefen Zinsen und der Befürchtung, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder steigen könnten, möchten Sie die laufende Festhypothek ablösen und eine neue Festhypothek abschliessen. Sie treten mit Ihrem Kreditinstitut in Kontakt und vereinbaren neue Zinskonditionen für Ihre Festhypothek. Da Ihre Festhypothek noch laufend war, stellt Ihnen die Bank XY eine Rechnung im Jahr 2021 für eine Vorfälligkeitsentschädigung von Fr. 35 000.

2. Wechsel des Kreditgebers

Ein Abzug ist nicht möglich. Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung weder als Schuldzinsen von der Einkommenssteuer noch als Anlagekosten von der Grundstückgewinnsteuer abziehen. Der Grund dafür ist folgender: Die Zahlung dieser Vorfälligkeitsentschädigung oder auch Schadenersatzzahlung hat keinen Entgeltcharakter, da der Kreditgeber nicht mehr derselbe ist. Die Festhypothek wurde vorzeitig abgelöst, um von besseren Konditionen bei einem anderen Kreditinstitut zu profitieren. Matchentscheidend gemäss Bundesgericht ist dabei, dass das Kreditinstitut nicht mehr dasselbe ist. Diese Kosten werden demzufolge als Lebenshaltungskosten gewertet, die steuerlich nicht in Abzug gebracht werden können.

Beispiel zum Verständnis Sie sind Eigentümer einer Liegenschaft und haben vor 5 Jahren eine Festhypothek mit noch laufender Laufzeit abgeschlossen. Aufgrund besserer Konditionen bei einer anderen Bank lösen Sie die Hypothek bei der Bank XY vorzeitig ab und schliessen diese bei der Bank BC ab. Steuerliche Folgerung: Steuerrechtlich können keine Kosten geltend gemacht werden.

3. Auflösung Festhypothek aufgrund Verkaufs der Liegenschaft

Sie können einen Abzug als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuererklärung vornehmen. Unabdingbar ist dabei, dass die Ablösung der Hypothek einen direkten und untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft hat. Die Auflösung der Festhypothek bildet hier die Voraussetzung zum Verkauf der Hypothek, da man davon ausgehen kann, dass, falls die Hypothek nicht aufgelöst worden wäre, kein Verkauf der Liegenschaft stattgefunden hätte.

Beispiel zum Verständnis Sie möchten Ihre Liegenschaft verkaufen und finden einen geeigneten Käufer. Der Käufer möchte jedoch die bereits bestehende und noch laufende Hypothek bei der Bank XY nicht übernehmen und schliesst eine neue Hypothek bei einer anderen Bank ab. Die Bank XY stellt Ihnen nun eine Rechnung für eine Vorfälligkeitsentschädigung von Fr. 35 000.- Steuerliche Folgerung: Sie können die Fr. 35 000.- in der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen.

Schlussfolgerung

Vor Auflösung einer noch laufenden Festhypothek raten wir Ihnen, die steuerlichen Konsequenzen vorgängig abzuklären. Eine vorgängige Abklärung dient Ihnen zur Veranschaulichung der gesamten Kosten sowie dazu, um allenfalls die Steuerfolgen mithilfe einer geeigneten Vorgehensweise zu optimieren.

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Wohneigentum wird auf vielfältige Art und Weise besteuert. So fallen im Zusammenhang mit einer Liegenschaft beispielsweise Handänderungs-, Grundstückgewinn- und Vermögenssteuern, Einkommens- oder Ertragssteuern und Mehrwertsteuern an. Umso wichtiger ist es, die zulässigen Abzüge zu kennen. Die Steuerspezialisten von BDO geben Ihnen Auskunft.

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